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久违了,万科

时间:05-07 来源:最新资讯 访问次数:174

久违了,万科

2023年5月6日,距离5月16日这个特殊日子还有十天,北京土拍又传来消息。青塔0633、0634地块,西红门6005地块,在这天下午进行了现场竞价。前者的报名房企/联合体共17家,后者的报名房企/联合体共11家。青塔地块开拍还不到5分钟,便达到上限27.485亿元。令人意想不到的是,第一个出价以及最后一手出价的,都是龙湖。最终,在摇号阶段,运气偏袒了一个大家不太熟悉的一方:建工+城乡房屋。十分钟后,西红门6005地块完全复制了青塔地块的火爆,又是不到5分钟,竞价就结束了。厦门国贸举了4手,建发、招商各举3手,便迅速将竞拍带进了竞现房阶段。在竞现房阶段,各家房企更是杀红眼了。龙湖、中海交替举牌,几乎没有任何犹豫。中间过程中,主持人话还没说完,建发已经把手里的牌子举起来了。又是一场速战速决的战斗。在随后的摇号环节,最后的胜出者是中铁+华润联合体。恭喜北京建工,恭喜中铁、华润。在表姐看来,5月6日这场土拍意义非凡。不是因为两个地块有多么特殊,不是因为竞争有多激烈,更不是因为两个胜出者背后有什么故事,而是在土拍现场,出现了一个好久不见的身影:万科。在青塔地块,万科与南通市海门海泰置业组成了联合体。在竞价环节结束后,有15家房企/联合体递交了摇号申请书,两家退出。这15个参加摇号的,就包括了万科+南通市海门海泰置业联合体。虽然最后没有被雍和宫的佛主眷顾,但万科的这个动作释放出一个强烈的信号:他们不是来打酱油的,他们是真想拿地了。一18天前,万科时隔三年豪掷113亿,在上海买了2宗地。为上海2023年首次土拍,贡献了21.8%的交易额。18天后的今天,万科终于也出现在了北京的土拍赛场上。虽然万科在北京只报名了一块地,还是以与南通市海门海泰置业组成联合体的形式出现,但这并不重要。重要的是,万科终于又出现在了北京的土地市场。这比它花多少钱更重要,因为这透露出一种信号:万科的投资态度变了。此时,距离万科在北京拿地已经过去了整整四年。四年时间,北京万科一直在为2016年在翡翠书院犯下的错误买单。疫情爆发、行业危机出现后,在全国的土地公开市场,我们也很少看到万科的身影了。当很多房企还没意识到这轮危机会有多严重时,风险厌恶者万科,从集团到北京城市公司,都收缩了身躯,蛰伏了。那之后即使北万多次想在京拿地,在集团也就一个结果:驳回,驳回,驳回。在投资上的谨慎,挽救了万科,让他们安然度过了疫情,度过了地产行业危机,但这种谨慎也不可避免地带来了一些后果。万科因此在北京的全口径销售金额从一年190亿,跌到只剩134亿,业绩下跌了将近30%。30%是什么概念?是一个足以让万科在北京的名次先是掉出了前五,而后在前十再看不见它的身影的鬼故事。要知道,在这样紧张的环境中,原地踏步等于退步。万科,真的到了必须紧张的时刻。这份紧张,在看到万科在北京的货值时,将达到顶点。存量住宅面积:37.48万㎡存量新房套数:2674套这就是万科在北京的货值。相当于一个超大盘的供应量,要是在海淀卖,连开盘带网签,半年就能解决战斗了。所以,对于万科来说真的就是,地主家没余粮了,再不拿地昔日的老大哥只能饮恨退出北京。在这个时刻,北京万科迎来了关键先生林曈。在今年年初,他从东北区域首席合伙人的位置上调任北京公司总经理,盘点了一下家底,研判了一下市场后,他一改北京万科的保守风气,杀进了土地市场。更重要的是,林曈的想法得到了郁亮的首肯。不知道林曈有没有在郁亮点头的那个瞬间感到疑惑,这位极度厌恶风险的掌舵者,竟然同意了自己发起进攻的请求。二万科回京为什么以青塔地块开场?有朋友告诉表姐:集团今年确实开始陆续拿地了,但是也很谨慎,我们只拿好的地块。注意到没有,只拿好地块。所以,青塔地块就是万科精心挑选出的一个最安全的练手机会。阔别北京楼市4年的万科,太需要找找手感了。而丰台青塔地块,能引来了17家房企及联合体报名,还有不少外地房企,就是因为它够安全。这宗地真的很便宜。它的总价不高,起始总价只有23.9亿,上限也不过27.5亿,按照最新的计数方法来算,也就是两薇多一点点。退一万步来说,这个价格,就算砸手里,都不至于伤筋动骨。它的缝差还很充足。总价拍到天花板,楼面价也不过5.3万/㎡,跟它8.5万/㎡的指导价一比,房地缝差足足有3.2万,开发商有充足的利润空间。这个缝差有多馋人,我们对比一下就知道了。2021年首批集中供地,朝阳等一众项目,缝差最小的只有1万+,搞不好就得赔钱赚吆喝。两年过去,这批拿地的开发商可以说是吃尽苦果,有的公司直接落得个风风火火进场,凄凄惨惨退出。更何况,青塔地块根本不会砸手里。丰台4环边上的小地块,稀缺性足够了,完全不用担心出货问题,只需要考虑是多赚点,还是少赚点。所以,这块地对于万科来说,就是拿来练手最好的打新股。曾经喊出白银、黑铁时代的万科,终于也成了喊出”走向曙光“的万科。三其实,也不止万科,不少房企都在跃跃欲试的准备进京打新。从厦门国企建发,到广州国企越秀,再到今年的生面孔江苏国企师门置业、海门海泰、华景置地等,热情都很高涨。就是因为,进入北京楼市的机会到了。青塔地块和万科的故事,只是北京土地市场的一个缩影。比如,前几天刚拍的通州东小马地块,直接竞到了地价上限,被招商以23.2亿+3.3万㎡现房的条件摘走。要知道,东小马地块在一年多前,可是需要安排葛洲坝去托底的。之所以这么火,还是两个字:安全。东小马地块即使是到最高限,缝差仍有2.6万,哪家房企来都绝对算得过账。而且,表姐还了解到,招商其实也不想竞到如此的价格拿下,但他们接到了指令:等米下锅呢,必须有所斩获。表姐一拉数据,确实如此。这两年有招商参与的项目,好卖的已经卖的七七八八了,还没卖完的朝阳的龙樾合玺,石景山的长安悦玺等加一块也就1000多套房。比万科还少。总价低,楼面价低,缝差大,利润充足是北京楼市的现状;而土储告急,又是大多数房企的现状。此时不进京,更待何时。四土地市场的热情,随着万科进京这一标志性事件,已经燃起来了。并且会一路燃到5月16号。详细情况,可以看。‍据说各家房企的投资客研五一假期间都没有休息好,就是在摩拳擦掌,准备大干一场。这份热情,或早或晚都会延续到新房市场。对于买房人来说,开发商和买房人的关系,就是股市里的机构和散户。开发商买地就是机构在选股,众多机构都选的不一定赚钱,但却一定值得我们关注。而且,刚过去的4月份,二手房住宅网签量比3月份直接掉了37.2%,可见市场热情并不高涨。所以,为了出货,开发商将无可避免的会在5月份有所动作。可以预见的是:真金白银的折扣,将会被越来越多的项目搬上桌。说到最后,为什么会对万科拿地这件事异常关注,估计大家也都明白了。过去几年,房地产行业经历了什么,几个简单数字就能说明白:过去2年,前30大房企业40%爆雷;过去1年,百强房企拿地金额下滑60%。今年,虽然还有一些令人担忧的消息传来,但很多房企注意到,利好政策正在逐渐释放,刚刚过去的3月,前100地产商的销售额同比增速已经高达20%以上。或许,在一个令人不安的市场底部,我们停留的时间确实已经足够长久。又或许,基本面真的正在改善。这个趋势,锐意进取的央国企看到了,民企之光龙湖看到了,保守谨慎的万科也看到了。以龙湖、万科出价拿地为标志,我们似乎可以听到一个声音隐隐传来,那是号角被吹响的声音。五一假期的人山人海,土拍现场的你争我抢,都是一个信号。大家都以自己的方式,向一段艰难的过往作别,开始勇敢地往前踏出一步。PS:表姐现已搭建了新房交流群、区域群、专属项目群等,楼盘优劣、板块发展、政策解析、一手消息火热开聊,还欢迎添加表姐微信进群吃瓜。爆料、咨询欢迎加表姐微信:XGDBJ2022

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